Fastighet Publikationer

Ny dom om förhandsavtal

Den 7 mars i år med­de­la­de Stockholms tings­rätt dom i ett mål mel­lan två för­hands­teck­na­re och en bo­stads­rätts­för­e­ning. I må­let prö­va­des frå­gan om det ak­tu­el­la för­hands­av­ta­let var för­en­ligt med bo­stads­rättsla­gens krav av­se­en­de an­gi­van­de av be­räk­nad tid­punkt för upp­lå­tel­se av bo­stads­rät­ten.

I för­hands­av­ta­let angavs att ”pre­li­mi­när tid för upp­lå­tel­se” var ”från kvar­tal 2, 2019 till kvar­tal 3, 2019”, me­dan ”pre­li­mi­när in­flytt­ning” angavs till ”från kvar­tal 4, 2019 till kvar­tal 1, 2020”. Förhandstecknarna me­na­de att för­hands­av­ta­let var ogil­tigt, dels då tid­punk­ten för upp­lå­tel­sen an­getts som pre­li­mi­när, dels då tid­punk­ten var ut­tryckt som ett tidsin­ter­vall om sex må­na­der. Dessa om­stän­dig­he­ter åbe­ro­pa­des var för sig och till­sam­mans som grund för för­hands­av­ta­lets ogil­tig­het.

Tingsrätten bör­ja­de med att kon­sta­te­ra att för­ar­be­te­na till bo­stads­rättsla­gen in­te ger nå­got svar på om an­gi­van­det av en läng­re tids­pe­ri­od, som t.ex. sex må­na­der, kan an­ses upp­fyl­la form­kra­vet ”be­räk­nad tid­punkt för upp­lå­tel­sen” och att det in­te hel­ler finns någ­ra väg­le­dan­de rätts­fall på om­rå­det.

Tingsrätten fann, bl.a. mot bak­grund av en tolk­ning av kra­vet ut­i­från den kon­text som för­hands­av­tal fö­re­kom­mer, att rek­vi­si­tet ”tid­punkt” i bo­stads­rättsla­gen in­te bör tol­kas allt­för snävt. Tingsrätten be­ak­ta­de bl.a. att bygg­pro­jekt är om­fat­tan­de, sträc­ker sig över lång tid och är upp­lag­da i fle­ra av varand­ra vill­ko­ra­de etap­per som in­vol­ve­rar fle­ra oli­ka ak­tö­rer. Efter en sam­man­vägd be­döm­ning kom dom­sto­len fram till att en an­gi­ven tid­punkt för upp­lå­tel­se med ett in­ter­vall om sex må­na­der skul­le an­ses upp­fyl­la form­kra­vet ”be­räk­nad tid­punkt för upp­lå­tel­se” i bo­stads­rättsla­gen. Tingsrätten ut­ta­la­de ock­så att dokt­ri­nut­ta­lan­den om att tid­punk­ten för upp­lå­tel­se i förs­ta hand ska anges som ett da­tum och i vart fall in­te som ett läng­re tidsin­ter­vall än någ­ra vec­kor in­te, i av­sak­nad av stöd i för­ar­betsut­ta­lan­den el­ler rätts­prax­is, har nå­got stör­re vär­de som rättskäl­la.

Vad gäll­de frå­gan om huruvi­da tid­punk­ten för upp­lå­tel­se kan anges som pre­li­mi­när, pe­ka­de tings­rät­ten på att den ak­tu­el­la be­stäm­mel­sen i bo­stads­rättsla­gen ta­lar om en ”be­räk­nad” tid­punkt för upp­lå­tel­se och att det­ta ord­val, en­ligt tings­rät­tens be­döm­ning, tycks ha valts för att mar­ke­ra att det vid av­tals­slu­tet kan fö­re­lig­ga en osä­ker­het av­se­en­de de upp­gif­ter som anges i för­hands­av­ta­let. Tingsrätten an­såg så­le­des in­te hel­ler att för­hands­av­ta­let var ogil­tigt på den­na grund.

Avgörandet är in­tres­sant med tan­ke på det sto­ra an­tal tvis­ter om för­hands­av­tal som just nu lig­ger i tings­rät­ter­na för be­döm­ning. En av de frå­gor som är up­pe för be­döm­ning i des­sa tvis­ter är just hur spe­ci­fi­ce­rad tid­punk­ten för upp­lå­tel­se mås­te va­ra för att upp­fyl­la bo­stads­rättsla­gens krav. Även om det­ta av­gö­ran­de in­te är pre­ju­di­ce­ran­de lig­ger det nä­ra till hands att tro att and­ra do­ma­re kom­mer att sneg­la på domskä­len i det­ta fall. Avgörandet kom­mer san­no­likt även att ha en av­ky­lan­de ef­fekt på för­hands­teck­na­res vil­ja att för­sö­ka kom­ma ur för­hands­av­tal med hän­vis­ning till att form­kra­vet ”be­räk­nad tid­punkt för upp­lå­tel­se” in­te är upp­fyllt.

Författare Nicklas Hansen och Charles Andersson.